KAUFPROZESS

Immobilienkauf in Spanien: Was Sie wissen müssen

Sie sind nicht in Spanien ansässig und möchten dort eine Immobilie als Zweitwohnsitz oder alsKapitalanlage kaufen? Es ist ein wunderbares Projekt, aber leider voller Fallstricke. Die Listeder administrativen, vertraglichen und rechtlichen Verfahren ist lang und langwierig.

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Schritte, die unsere Rechtsabteilung vonPenthouseCostadelSol unternimmt, damit Sie Ihre Immobilie in absoluter Sicherheit kaufenkönnen.

NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Der Erhalt der NIE ist unerlässlich.

Die NIE ist eine Identifikationsnummer, die für Ausländer erforderlich ist, die in Spanien arbeiten, studieren oder sich aufhalten möchten.

Ohne dieses Dokument kann in Spanien kein Immobilienkauf getätigt werden. Die Beantragungeiner NIE kann bei der Nationalpolizei, der spanischen Polizei oder dem spanischen Konsulaterfolgen.

Eröffnung eines Bankkontos

Die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien ist für die Zulassung des Zahlungsmittels desKäufers beim Immobilienkauf sowie für die Zahlung der mit dem Erwerb verbundenenGebühren und Steuern erforderlich. Obwohl diese Bedingung nicht gesetzlich vorgeschriebenist, wird dringend empfohlen, ein Bankkonto in Spanien zu haben, da die Steuern(Grundsteuer, Einkommenserklärung von Gebietsfremden) und Abgaben (Wasser, Gas, Stromusw.) bezahlt werden müssen Spanien. Sie können in Spanien kein Bankkonto aus der Ferneeröffnen, Sie müssen dorthin gehen.

Immobilienprüfungen

In Spanien haben Notare nicht die gleiche Rolle wie französische Notare, die vor dem Verkaufdie verschiedenen rechtlichen und städtebaulichen Prüfungen der Immobilie durchführen.Diese Prüfungen müssen im Vorfeld durch den Käufer oder einen auf die Immobilienwirtschaftspezialisierten Rechtsanwalt durchgeführt werden.

Die wesentlichen durchzuführenden Kontrollen sind:

• • Kataster: Überprüfung der bebauten Quadratmeter des Grundstücks, seiner Lage und seiner Nutzung.
• • Grundbuch: Beantragen Sie die Eigentumsurkunde (einfache Anmerkung). Dieses Dokument gibt unter anderem an, wer Eigentümer der Immobilie ist und ob Schulden auf der Immobilie bestehen: Hypothek, Zwangsvollstreckung usw.
• • Bewohnbarkeitsbescheinigung: Fordern Sie diese Bescheinigung vom Eigentümer an, um die Wohnfläche zu kennen und insbesondere, ob es sich tatsächlich um eine Wohnimmobilie handelt. In Spanien werden einige Büros als Wohnungen ausgeschrieben ...
• • Städtebauliche Situation: Wenn Sie Zweifel an der städtebaulichen Situation des Grundstücks haben, können Sie sich im entsprechenden Rathaus erkundigen, welche städtebaulichen Pläne vorliegen.
• • Wohnungseigentümergemeinschaft: Erkundigen Sie sich beim Eigentümer bzw. bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, ob die Immobilie mit den Zahlungen auf dem neuesten Stand ist, welche Arbeiten an der Immobilie durchgeführt wurden und was geplant ist.
• • Grundsteuer: Stellen Sie sicher, dass Sie die jährliche Grundsteuer (IBI) kennen und ob der Eigentümer mit seinen Zahlungen auf dem neuesten Stand ist.
• • Technische Bauaufsicht (ITE): Stellen Sie sicher, dass die Immobilie keine baulichen Mängel, wie zB Aluminose, aufweist.
• • Energiezertifikat: Fordern Sie dieses Zertifikat vom Eigentümer an, um die Energiequalifikation der Immobilie zu erfahren.

Preisangebot (Resrva)

Vor der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens werden Sie von den meistenImmobilienagenturen aufgefordert, ein Preisangebot (in Spanien „Reserva“ genannt) zuunterzeichnen. Zweck dieses Dokuments ist die Einigung über den Kaufpreis und die Sperrung(Reservierung) der Immobilie bis zur Unterzeichnung des Verkaufsversprechens. Die Agenturwird Sie bitten, bei Unterzeichnung dieses Dokuments ca. 1% des Kaufpreises zu zahlen.

Seien Sie vorsichtig, wenn es nicht gut formuliert ist und Sie das Verkaufsversprechenletztendlich nicht unterschreiben, können Sie den gezahlten Betrag nicht zurückfordern.

Das Verkaufsversprechen (Arras)

Nachdem alle Überprüfungen der Immobilie durchgeführt wurden, müssen dieVerkaufsbedingungen durch die Erstellung eines Verkaufsversprechens formalisiert werden.Dies ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf. Dieser Vorvertrag stellt einen echtenVertrag dar, der für beide Parteien wichtige Verpflichtungen mit sich bringt. Es ermöglichtihnen, die Bedingungen des zukünftigen Verkaufs festzulegen und zeigt ihre Zustimmung an.

Das Verkaufsversprechen wird in Spanien sehr selten vor einem Notar unterzeichnet. DieserVertrag hat jedoch einen rechtlichen Wert und es wird sehr schwierig sein (sofern derVerkäufer nicht zustimmt), seine Klauseln zurückzunehmen, wenn der Verkauf vor dem Notarwiederholt wird. Insbesondere bei der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens ist bei derAushandlung und Gestaltung von aufschiebenden Bedingungen (Darlehensaufnahme,Bereinigung der Dienstbarkeiten oder Belastungen der Liegenschaft etc.) Vorsicht geboten.

Es gibt kein Gesetz über den Betrag, der bei Unterzeichnung des Verkaufsversprechens zuzahlen ist, dieser beträgt jedoch in der Regel 10 % des Kaufpreises der Immobilie. Amgebräuchlichsten ist die Zahlung per Überweisung auf das Girokonto des Eigentümers oder andie Immobilienagentur oder Anwaltskanzlei.

Notarielle Kaufurkunde (Escritura)

Die notariell beglaubigte Kaufurkunde ist das offizielle Dokument, das die Transaktionabschließt. Es wird in Anwesenheit eines Notars zu einem zu vereinbarenden Zeitpunktunterzeichnet. Beide Parteien müssen anwesend oder vertreten sein. In Spanien hat der Notareine eingeschränkte Funktion beim Immobilienkauf und greift nur zum Zeitpunkt desKaufvertrags ein. Er kümmert sich hauptsächlich darum, die Identität und Rechtsfähigkeit deram Kaufvertrag beteiligten Parteien zu bescheinigen und die von Ihnen vor der Unterzeichnungübergebenen Dokumente (Eigentumsurkunde, Hypotheken- und Gebührenverzeichnis,Steuervermögen, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis usw .).

Sobald die Urkunde unterschrieben ist, werden die Schlüssel zurückgegeben und derRestbetrag wird per Scheck von Ihrer spanischen Bank überwiesen.

Der neue notarielle Kaufvertrag muss nun in das Grundbuch eingetragen werden. Es kannzwischen 2 und 4 Monaten dauern. In Spanien sind die Einkaufskosten immer vom Käufer zutragen. An der Costa del Sol können Sie die Anschaffungskosten (Steuern, Notar- undEintragungsgebühren) auf rund 11,5% des Kaufpreises der Immobilie schätzen.

Inhaberwechsel

Bevor Sie Ihren neuen Wohnsitz in Ruhe genießen können, müssen Sie bei folgendenOrganisationen den Besitzer wechseln:

• • Wasser-, Gas-, Stromunternehmen ...
• • Rathaus für die Grundsteuer
• • Miteigentümergemeinschaft

Empfehlenswert ist auch der Abschluss einer Hausratversicherung.

Kosten für den Erwerb von Immobilien in Spanien

Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie in Spanien hängen von der Art der Immobilie undder Höhe des Kaufpreises ab. Sie können je nach Fall zwischen 10 % und 13 % desGesamtkaufpreises schwanken.

• • Wenn es sich um eine neue Immobilie handelt, ist eine Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % auf den deklarierten Gesamtbetrag zu entrichten.
• • Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, ist eine Vermögensübertragungssteuer zu entrichten (ITP - Impuesto sobre transmisiones patrimoniales). Diese Steuer beträgt 7%.
• • Notargebühren: Die Notargebühren richten sich nach dem angegebenen Wert der erworbenen Immobilie. Sie liegen in der Regel zwischen 500 € und 1.500 €.
• • Eintragungsgebühren: Die Höhe der Eintragungsgebühren beim Grundbuch richtet sich nach dem angegebenen Wert der erworbenen Immobilie und schwankt zwischen 300 € und 1.000 €
• • Stempelsteuer: Sie beträgt 1,5% und entspricht der Steuer für die Ausarbeitung von Rechtsakten (IAJD - impuesto de actos jurídicos documentados). Gilt nur im Rahmen eines neuen Immobilienkaufs.
• • Anwaltskosten: 1 % des Kaufpreises (mindestens 1.500 €) zzgl. 21 % Mehrwertsteuer.